На основу одредбе члана 28. Закона о посредовању у промету и закупу непокретности („Сл. гласник РС“ бр.95/2013) и овлашћења из одредбе члана 15. Одлуке о оснивању привредног друштва  Јоксимовић некретнине доо Београд, Немањина  4, МБ 21290793, ПИБ 110054737, регистар посредника број 842, директор друштва Јоксимовић Миланка дана 07.06.2017 године доноси,

ОПШТЕ УСЛОВЕ ПОСЛОВАЊА

којим Јоксимовић некретнине доо Београд  (у даљем тексту: Посредник) ближе уређује пословни однос између Посредника и налогодавца у посредовању у промету и закупу непокретности.

1. 1.      Значење појединих израза

Посредник  - Јоксимовић некретнине доо Београд,  правно лице које је код Министарства трговине РС регистровано за обављање послова посредовања у промету и закупу непокретности уз накнаду.

Налогодавац – правно или физичко лице за које Посредник обавља послове посредовања ради промета (продавац, купац) или закупа (закуподавац, закупац) непокретности.

Пословни однос – наступа закључењем уговора о посредовању као и извршењем одређене радње Посредника на усмени захтев неког лица, на пример када купцу или закупцу омогући разгледање одређене некретнине – у моменту разгледања то лице постаје Посредников налогодавац што значи да су тог момента ступили у пословни (облигациони) однос са правима и обавезама као да је закључен уговор о посредовању.

Довођење у везу – довођењем у контакт свог налогодавца са лицем заинтересованим за закључење правног посла, сматра се да им је Посредник омогућио преговарање и евентуално закључење посла за који посредује.

Успешно посредовање – Посредник је успешно посредовао када дође до реализације посла за који је посредовао, нпр. када налогодавца-продавца доведе у везу са лицем са којим закључи уговор о купопродаји.

Везано посредовање –када Посредник врши оглашавање ради продаје некретнине а на оглас се директно јави лице које након разгледања купи ту некретнину, оба учесника купопродајног посла су његови налогодавци и Посредник има право на једну провизију од продавца и другу провизију од купца.

Посредничка накнада– или провизија, новчана накнада коју Посреднику плаћа Налогодавац за успешно посредовање, у складу са уговором о посредовању односно Ценовником услуга.

1. 2.      Опис послова које обавља Посредник

Ступањем у пословни однос са налогодавцем, Посредник се обавезује да ће обавити следеће послове у корист налогодавца:

1) настојати да нађе и доведе га у везу са лицем са којим би преговарао  ради закључeња посла који је предмет посредовања;

 2) дати мишљење о цени или износу закупнине непокретности у складу са њеним особинама, приликама на тржишту и другим релевантним околностима;

3) извршити увид у исправе којима се доказује право својине или друго стварно право на непокретности која је предмет посредовања, и упозорити налогодавца на терете и друге ризике;

4) обавити потребне радње ради презентације непокретности на тржишту, оглашавати на одговарајући начин и извршити све договорене радње ради успешног посредовања;

5) омогућити преглед непокретности, посредовати у преговорима и настојати да дође до закључења уговора, обезбедити адвоката ради израде уговора, организовати оверу уговора код јавног бележника, присуствовати закључењу предуговора и исплати капаре, трансферу новца у банци, овери уговора и примопредаји непокретности;

6) чувати податке о личности налогодавца , а по његовом писаном налогу чувати као пословну тајну податке о непокретности;

Посредник не сноси одговорност за неиспуњење обавеза уговорних страна према предуговору или уговору о промету и закупу, нити за скривене мане непокретности осим ако му је продавац (или закуподавац) на њих указао у писаној форми а он ту информацију није пренео другој страни.

1. 3.      Довођење у везу налогодавца и другог лица ради закључења правног посла

Институт „довођење у везу“ је битан у случају када налогодавац и лице са којим га је Посредник довео у везу ради преговарања и закључења правног посла, склопе правни посао без знања Посредника у намери да избегну плаћања провизије.

Код посредовања ради продаје, сматра се да је Посредник довео у везу продавца и купца ако им  је омогућио физички контакт, приликом разгледања некретнине или на другом месту, или уговорио телефонски разговор, или једном од њих саопштио име, број телефона или е-адресу оног другог ради преговарања за закључење правног посла, или је путем огласа назначио тачну локацију и адресу некретнине, или је локацију усмено саопштио купцу. Код везаног посредовања, сматра се да је Посредник на овај начин довео у везу оба налогодавца (продавца и купца).

Када Посредник налогодавца-продавца договори са посредником купца да Посредник омогући рагледање некретнине том лицу као купцу (и његовом посреднику), сматра се да је разгледањем непокретности Посредник довео у везу свог налогдавца са тим лицем, као и ако је извршио једну од радњи наведених у претходном ставу. Ове одредбе се примењују и на случај када је само купац налогодавац Посредника.

Одредбе из става 2. и 3. ове тачке важе и код посредовања у закупу.

4. Обавезе налогодавца

Ступањем у пословни однос са Посредником, налогодавац је дужан да:  

- обавести Посредника о свим околностима које су од значаја за обављање посредовања (локација, структура, површина, цена, услови продаје, рок исељења и сл.), преда му на увид оригиналне исправе које доказују његово право на непокретности а копије преда уз очитану личну карту, укаже на терете и права трећих лица и писмено га обавести о скривеним манама на непокретности,

- омогући Посреднику и лицу заинтересованом за закључење правног посла разгледање непокретности у договорено време,

- писаним путем обавести Посредника о свим променама у вези са правима на непокретности, роковима и ценом, и то у року од три дана од настале промене,

- исплати Посреднику уговорену посредничку накнаду у складу са уговором о посредовању односно ценовником услуга, и надокнади трошкове настале током посредовања ако су уговорени.

Налогодавац је дужан да одмах обавести Посредника ако му је заинтересовано лице, које је преко Посредника разгледало непокретност, предложило да без Посредниковог учешћа и знања закључе правни посао који је предмет посредовања.

Када се ради о случају „Везаног посредовања“, обавеза плаћања провизије се не дели, оба  налогодавца су обавезна да плате своју провизију у складу са уговором о посредовању односно ценовником услуга Посредника.

5. Остваривање права на посредничку накнаду (провизију)

 Начин одређивања и износ провизије, врста и висина трошкова за додатне услуге Посредника, утврђени су ценовником посредничких услуга који је саставни део Општих услова пословања.

Посредник стиче право на наплату провизије у тренутку закључења предуговора између налогодавца и лица са којим га је довео у везу, односно у моменту овере уговора код јавног бележника ако предуговор није закључен. Као моменат закључења предуговора сматра се дан овере код нотара, односно дан исплате капаре или аванса ако је договорено да се не оверава код нотара. Уколико Посредник оствари право на провизију у моменту закључења предуговора задржава право на провизију и ако странке одустану од закључења уговора.

Ако у време уговорног односа о посредовању или 24 месеца након његовог престанка, налогодовац без знања Посредника закључи правни посао (уговор о промету или закупу) са лицем са којим га је Посредник довео у везу, или са брачним или ванбрачним партнером, крвним и тазбинским сродником тог лица, дужан је да на име накнаде штете као уговорне казне плати Посреднику дупли износ у односу на провизију одређену уговором о посредовању.

Када се у случају из претходног става  ради о „везаном посредовању“, Посредник има право на наплату провизије и од лица са којим је налогодавац закључио правни посао. Евентуално непостојање уговора о посредовању са тим лицем нема утицаја на ово Посредниково право јер се сматра да је то лице намерно избегло закључење уговора о посредовању да не би платило провизију. Провизија се у овом случају наплаћује према уговору, ако је закључен,  у супротном према ценовнику услуга.

Уговором о посредовању може се уговорити да налогодавац Посреднику накнади трошкове нужне за извршење одређене радње везане за конкретно посредовање.

1. 6.  Ексклузивно посредовање у купопродаји непокретности

            Изричитим уговарањем клаузуле о ексклузивном посредовању, налогодавац поверава продају одређене некретнине искључиво Посреднику. Овом клаузулом се налогодавац обавезује да за време важења уговора неће лично ни преко другог посредника тражити купца, нити без знања и учешћа Посредника отуђити непокретност која је предмет посредовања.

Уколико за време важења уговора о ексклузивном посредовању налогодавац лично или преко другог посредника пронађе купца и закључи правни посао о промету предметне непокретности, дужан је да Посреднику на име накнаде штете плати износ у висини посредничке накнаде одређене уговором о посредовању.

Ако налогодавац након закључења ексклузивног уговора ангажује и друге посреднике, обавезан је да Посреднику исплати претрпљене трошкове, по ценовнику услуга, истог дана по испостављеном рачуну. Посредник у овом случају може раскинути уговор.

Све што је у тачки 5. Општих услова пословања прописано у вези права Посредника на провизију и њену исплату, примењује се на случај ексклузивног посредовања.

Посредник и налогодавац могу уговорити да налогодавац на име предујма трошкова исплати Посреднику одређен новчани износ који ће бити урачунат у посредничку накнаду приликом реализације купопродаје. Предујам се уплаћује на дан закључења уговора.

Уколико уговор о посредовању раскине налогодавац који није платио предујам трошкова, обавезан је да на дан раскида накнади трошкове Посреднику, у складу са ценовником услуга, а ако је предујмио трошкове - губи право на повраћај.

Уговор о ексклузивном посредовању закључује се до реализације посла за који је уговорено посредовање, осим ако налогодавац инсистира да се уговором одреди рок.

7. Примена одредби Општих услова пословања

На односе налогодавца и Посредника који нису детаљно уређени уговором о посредовању, примењују се одредбе Општих услова пословања.

Општи услови пословања су саставни део Уговора о посредовању, истакнути су у службеним просторијама и објављени на сајту Посредника.

Закључењем уговора о посредовању, налогодавац потврђује да је сагласан са Општим условима пословања посредника у промету непокретности.

Општи услови пословања ступају на снагу даном доношења.

Јоксимовић некретнине доо Београд,

директор Јоксимовић Миланка

ЦЕНОВНИК УСЛУГА

Посредник своје услуге за обављено посредовање у купопродаји, замени и изнајмљивању некретнина наплаћује посредничку накнаду у складу с овим ценовником.

Посредничка накнада се плаћа у динарима, односно у динарској противвредности валуте у којој је изражена уговорена цена непокретности (продаја, размена, закуп), по средњем курсу НБС на дан плаћања.

КУПОПРОДАЈА НЕПОКРЕТНОСТИ

Код купопродаје непокретности посредничка накнада се наплаћује у проценту од уговореног износа купопродајне цене.

-Минимална укупна провизија износи 4%.

Провизију за посредовање у продаји некретнине плаћа продавац - минимално 2%.

Провизију за посредовање у куповини некретнине плаћа купац- минимално 2%.

-Максимална укупна провизија – у складу са пословном политиком.

За непокретност која је купљена-продата за износ мањи од 30.000 евра, провизија је фиксна и износи 600 евра.

 ЗАМЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ

Код замене непокретности провизија се наплаћује од сваке уговорне стране.

Висина провизије: минимална 2%, максимална – у складу са пословном политиком.

Проценат провизије се рачуна од уговорене вредности некретнине која је стечена заменом.

Провизија не може бити мања од 600 евра по уговорној страни.

  ЗАКУП (изнајмљивање) НЕПОКРЕТНОСТИ

Посредничку накнаду за закуп непокретности (провизију) плаћају и закупац и закуподавац.

Ако је месечна закупнина већа од 300 евра, закупац и закуподавац плаћају провизију у износу од по 50% од месечног износа закупнине.

Ако је месечна закупнина мања од 300 евра, закуподавац и закупац плаћају провизију у износу од 100% од месечног износа закупнине.

 ДРУГЕ УСЛУГЕ:

Прикупљање документације – минимално 100 евра.

Преглед власничке документације са стручним мишљењем – 100 евра.

Израда предуговора и уговора – 200 евра.

Консултације – 50 евра.

Јоксимовић некретнине доо Београд,

директор Јоксимовић Миланка